ایستانیوز:دخالت مستقیم دولت برای ساخت مسکن دو وجه کاملا متفاوت دارد؛ این امر از یک سو می‌تواند به ساماندهی بازار مسکن منتج شود و از سویی امکان تشدید تلاطم را در پی خواهد داشت.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بازارهای مالی(ایستانیوز)به نقل از جهان صنعت نیوز، تجربه کشورهای توسعه‌یافته اروپایی حاکی از آن است که حمایت همه‌جانبه دولت‌ها به ویژه در بخش اعطای تسهیلات بانکی متناسب با نیاز متقاضیان تاثیر بسزایی داشته است. اما از سوی دیگر سیاست‌های دستوری و انحصاری کردن ساخت مسکن نه‌تنها راه به جایی نمی‌برد بلکه قابلیت این را دارد که موجب تشدید نابسامانی و جهش قیمت‌ها در بازار مسکن شود. موضوعی که به وضوح در کشور ما قابل مشاهده است.
عامل دیگری که در تشدید آشفتگی و رشد قیمت مسکن در ایران نقش موثری دارد، فعالیت بانک‌ها در بازار مسکن است. فعالیت بانک‌ها در حوزه املاک و مستغلات تا جایی پیش رفته که به گفته کارشناسان، بانک‌ها تبدیل به سرمایه‌گذار شده‌اند و وظایف اصلی خود را فراموش کرده‌اند. عملکرد بانک‌ها موجب شده است تا منابع آنها به جای تسهیلات خرد، صرف تامین منابع کلان برای خرید املاک یا ورود به سرمایه‌گذاری‌های پرسود شود.
همچنین بی‌توجهی برخی بانک‌ها و موسسات مالی به خصوص بانک‌های خصوصی در ارائه وام‌های خرد، داد وزیر اقتصاد را درآورد تا طی نامه‌ای به رییس کل بانک مرکزی خواهان رسیدگی به این پدیده و برخورد جدی با سری بانک‌های متخلفی که قواعد و مقررات تعریف‌شده بانکی را رعایت نمی‌کنند، شود. وجود هزاران واحد مسکونی خالی از سکنه، ساخت مال‌ها، مراکز تجاری و… نمونه‌ای از سرمایه‌گذاری شدید بانک‌ها در بخش املاک است. دارایی‌های انبوه مازادی که با وجود تاکید بانک مرکزی و وزارت اقتصاد بر عرضه آن به بازار برای رفع ناترازی و تامین نیازها، اغلب بانک‌ها از فروش و تبدیل شدن آن به پول خودداری می‌کنند.
سیاست زدگی اقتصاد ایران
حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» عنوان کرد: اقتصاد در هر کشوری تابع شرایط اقتصادی و سیاستی و تا حدودی مراودات بین‌المللی است. ایران نیز از این قاعده مستثنا نیست. امروزه شرایط سیاسی به‌گونه‌ای رقم خورده است که ما با دنیا به جز تعدادی از کشورها تعامل خوبی نداریم. عدم‌تعامل و تحریم‌هایی که به کشورمان تحمیل شده است، باعث شده وضعیت اقتصادی ما خیلی بیشتر از سایر کشورها تابع سیاست‌های خارجی باشد.
او اضافه کرد: وقتی که ارزش پول ملی کشور کاهش پیدا می‌کند، در تمامی سطوح اقتصادی تاثیرگذاری خود را نشان می‌دهد. اگر بخواهیم این تاثیرگذاری را در بخش مسکن مورد ارزیابی قرار داده و تجزیه و تحلیل کنیم، می‌بینیم که طبیعتا بخشی از اقتصاد کلان کشور را مسکن تشکیل می‌دهد. مسکن نیز طبیعتا تابع اقتصاد کلان کشور است.
تورم، بازار مسکن را بهم ریخته است
در شرایط تورمی و کاهش ارزش پول ملی درآمد سرانه نیز با کاهش روبه‌رو خواهد شد. از همین رو میزان پس‌اندازها نیز کاهش پیدا می‌کند. همین موضوع باعث می‌شود افراد نتوانند نیازهای خود را برآورده کنند.
به عبارت دیگر معمولا هیچ‌کس برای خرید خانه پول آماده در بانک یا جیبش ندارد. در چنین شرایطی افراد از پس‌اندازها و اعتبار پس‌اندازهای آینده خود برای خرید خانه استفاده می‌کنند. دولت‌ها به آن اعتبار پس‌اندازهای آینده یا مازاد حقوق وام می‌دهند. افراد نیز از محل این وام اقدام به خرید خانه کرده و به جای پرداخت اجاره‌بها، اقساط وام را پرداخت می‌کنند.
محتشم افزود: در کشورهای توسعه‌یافته معادل ۵ سال حقوق و مزایا را به کسی که کار می‌کند، وام می‌دهند. با آن پول و با رقمی معادل ۲۰ تا ۲۵ درصد از پس‌اندازهای افراد، خرید خانه ممکن خواهد شد. بهره وام نیز ۲ تا ۳ درصد است. این اتفاق در کشورهایی رخ می‌دهد که از اقتصادی سالم برخوردارند و تورم‌شان بسیار محدود و زیر ۵ درصد است. این رقم در برخی کشورها بعضا ۱ تا ۲ درصد است.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: در شرایطی که اقتصاد ما با تورم بالای ۴۰ درصد دست‌وپنجه نرم می‌کند، تبعات این میزان تورم روی کار بانک‌ها، شرایط اقتصادی، میزان پس‌انداز مردم و بازدهی بازپرداخت اثرگذار است. نتیجه این امر آن است که افراد در داخل ایران نمی‌توانند صاحبخانه شوند. دولت نیز طبق قانون اساسی نمی‌تواند به وظیفه‌اش عمل کند.
بانک‌ها وام مسکن نمی‌دهند
محتشم بیان کرد: بانک‌ها در کشورهای توسعه‌یافته بنگاه‌های مالی هستند و کار بانکداری انجام می‌دهند. در کشور ما بانک‌ها از چند سال گذشته وارد گود خرید و فروش مسکن شده یا اقدام به خرید و ساخت زمین کرده‌اند. بانک‌ها در واقع به جای اینکه کار بنگاه مالی انجام دهند، اقدام به سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
در نتیجه از هدف اصلی خود دور شده و کار به جایی رسیده است که دولت با اینکه به بانک‌ها می‌گوید وام بدهید، شاهد آن است که تنها بانکی که مجبور به اطاعت یا در حال همکاری است، بانک عامل بخش مسکن است. بانک‌های دیگر با وجود اینکه بیشترشان دولتی هستند، در مقابل دستور بانک مرکزی و دولت مقاومت می‌کنند.
او در ادامه گفت: دلیل این امر آن است که بانک‌ها معتقدند اگر با این تورم پول‌شان را بابت وام با بازپرداخت ۱۰ تا ۱۵ ساله بدهند، توجیه اقتصادی ندارد. در چنین شرایطی بانک‌ها مقاومت می‌کنند و دولت هم حریف آنها نیست.
تمامی این مسائل به ضعف دولت در اداره اقتصاد مملکت است. اگر دولت نتواند جلوی این موضوع را بگیرد که تاکنون نیز موفق به انجام آن نشده است، در روی همین پاشنه خواهد چرخید.
قفل پولی در بخش مسکن
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنین گفت: این نکته را باید مورد توجه قرار داد که بانک مرکزی حدود شش، هفت سالی است که بخشنامه‌ای به بانک‌ها مبنی بر عدم انجام معاملات ملکی و به عبارتی عدم ورود به حوزه ساخت مسکن داده است. بانک مرکزی حتی به شرکت‌های اقماری آنها نیز در این خصوص فشار آورده است.
او افزود: این مساله تا حدودی موثر واقع شده است، ولی دولت عملا نتوانسته بانک‌ها را از این کار بازدارد؛ موضوعی که دلایل مختلفی دارد. یکی از این دلایل آن است که بانک‌ها از به سرانجام رسیدن پروژه‌های جاری خود سخن می‌گویند. با همین بهانه همچنان شاهد آن هستیم که بانک‌ها در بخش املاک و مستغلات نقش موثری را ایفا می‌کنند. همین موضوع بخش عمده‌ای از سرمایه‌های مملکت را بلوکه کرده است، چراکه بانک‌ها قصد مصرف این خانه‌ها را ندارند. آنها تنها قصد فروش واحدهای مسکونی را دارند.
محتشم گفت: بخش عمده‌ای از خانه‌های خالی موجود در بازار همین واحدهای مسکونی هستند. این سرمایه بسیار قابل‌توجه به صورت راکد رها شده است. موضوع شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات نیز نتوانسته آن‌طور که باید به اهداف موردنظر برسد.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در پایان خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد ما اصلا نباید خودمان را با سایر کشورها در این خصوص مقایسه کنیم، بلکه در شرایط موجود ابتدا لازم است تا الفبای اقتصاد را از متخصصان و دست‌اندرکاران جویا شویم و یاد بگیریم. لازم است تا شرایط اقتصادی کشور را به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی کنیم تا این وضع نابسامان اقتصادی تا حدودی سامان پیدا کند. طبیعتا اگر برنامه‌ریزی درستی در حوزه اقتصادی داشته باشیم، قادر خواهیم بود در بخش‌های دیگر از جمله بخش مسکن نیز از آن برنامه‌ریزی مناسب و شرایط مطلوب بهره‌مند شویم.
