تسهیلات برای خرید مسکن بی اثر است

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بازارهای مالی(ایستانیوز)،پیروی از عرضه و تقاضا، نکته ای کلیدی در تحلیل هر بازاری است. اما بازار مسکن در ایران در این روزها، تنها با در نظر گرفتن این نکته کلیدی قابل تحلیل نیست. عوامل مختلفی در بازار مسکن اثر می گذارد که دخالت های دولت، یکی از آن هاست.  به طور معمول دولت ها باید زمینه عرضه آسان و به صرفه مسکن را فراهم کنند. آن ها چه به عنوان تولیدکننده همکار با پیمانکاران خصوصی و چه به عنوان ناظران در بخش تولید مسکن توسط بخش خصوصی، نقشی مهم در فرایند عرضه مسکن ایفا می کنند. با این وجود، چه در مورد نخست وچه در مورد دوم، مداخله دولت به نتیجه ای که باید نرسیده است. طرح های حمایتی دولت ها برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد بیشتر جنبه شعاری دارد. سازندگی های انجام شده در سال های گذشته در طرح هایی مثل مسکن ملی، مسکن مهر و مسکن حمایتی کمتر با توجه به نیازهای واقعی در صنعت ساختمان و بازار مسکن به اجرا درآمد است. نکته دیگر پرداخت تسهیلات بانکی برای حمایت از طرف تقاضا در بازار مسکن است که می توان گفت در یک سال گذشته، تسهیلات بانک مسکن کمتر دردی از مشتریان واقعی سرپناه حل کرده است.

 

 نامهربونی

 

مسکن مهر در برنامه چهارم و در سال 1384، در برنامه ای توسعه ای کشور دیده شد اما در سال 1386 به مرحله اجرا رسید. شاید بتوان مسکن مهر را بزرگترین مداخله دولت از طرف عرضه در بخش مسکن در سال های پس از انقلاب برشمرد. دولت در این سال تصمیم گرفت برای مهار بحران قیمت مسکن دست به کار شود. براساس تبصره 6 قانون بودجه سال 136، اقشار کم درآمد جامعه در قالب طرح حق بهره برداری 99 ساله واجاره داری 5 ساله مسکن مهر مورد حمایت قرار می گرفتند. این روشی برای خانه دار شدن این بخش از جامعه بود. مهم ترین ویژگی طرح مسکن مهر، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده بود. این سیاست با عنوان زمین صفر در آن زمان اجرا شد. در این طرح دولت علاوه بر حذف قیمت، با پرداخت 15 میلیون تومان وام در دو بخش آماده سازی زمین و ساخت از هزینه های آماده سازی برای متقاضاین می کاست. وزارت خانه مسکن و شهرسازی و تعاون به ترتیب در تامین و واگذاری زمین اجاره 99 ساله و بستن قرارداد با بانک ها و شناسایی و ساماندهی متقاضیان مسکن مهر مشغول به کار شدند. مسکن مهر در دوره دولت نهم ودهم به پایان نرسید. در دولت های یازدهم و دوازدهم ساخت این مسکن ها دنبال شد اما به دلیل جانمایی نادرست در زمین هایی دور از امکانات شهری، این طرح بارها مورد نقد قرار گرفت. از جمله حواشی طرح مسکن مهر، زلزله کرمانشاه و اظهارنظر مسئولان در دولت وقت درباره کیفیت ساختمان ها در طرح مسکن مهر بود.

 

با گذشت بیش از یک دهه از آغاز مسکن مهر، هنوز درباره بخشی از ساختمان های تکمیل اما رها شده تعیین تکلیف نشده است. هم چنین دولت سیزدهم نهضت ملی مسکن را کلید زده که انتشار اخبار آن، گویای عدم پیشرفت وعده وزیر راه و شهرسازی در این باره به علت عدم همکاری سازمان های دیگر است. رستم قاسمی، وزیر راه دولت سیزدهم از ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال این دولت خبر داده است. با این حال این نهضت به دلیل عدم همکاری دیگر سازمان ها از جمله بانک ها به نتیجه نرسیده است.

 

*وام های ناکافی

 

میزان تسهیلات بانکی برای خرید مسکن با تصمیم بانک مرکزی در یک سال گذشته افزایش یافته اما بررسی نسبت ارقام تسهیلات با وضعیت بازار از فاصله قابل توجه قیمت ها با تقویت قدرت خرید از محل تسهیلات بانکی می گوید. در شهریورماه سال 1400 بود که بانک مرکزی سقف وام خرید مسکن را برای زوج ها از 200 میلیون تومان به 400 میلیون تومان افزایش داد. هم چنین مبلغ وام جعاله یا وام تعمیر منزل در شهر تهران از 40 میلیون تومان به 80 میلیون تومان رسید. به این ترتیب اگر زوجی از محل پس انداز از بانک مسکن در شهر تهران وام بگیرند، می توانند روی 480 میلیون تومان وام برای خرید مسکن حساب کنند. اگر این زوج بخواهند این وام را از محل خرید اوراق حق تقدم دریافت کنند، باید  برای خرید این اوراق بیش از  100 میلیون تومان پول هزینه کنند که این رقم از 120 تا 130 میلیون تومان، باتوجه به قیمت اوراق در آغاز تابستان در نوسان است. به این ترتیب از محل 480 میلیون تومان وام از محل اوراق حق تقدم، 350 تا 355 میلیون تومان به دست زوجین می رسد. اگر متوسط قیمت مسکن را 41 میلیون تومان در نظر بگیریم، این رقم تنها برای خرید 8.5  تا 8.6 متر خانه در تهران به کار می آید.  با وجود سهم اندک تسهیلات مسکن، مدیرعامل بانک مسکن از 208 درصدی پرداخت تسهیلات در پنج ماه گذشته خبر داده است. محمود شایان گفت در سال 1401 بیش از 47 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن پرداخت شده است که در مقایسه با پنج ماه گذشته از سال 1400، 208 درصد رشد را نشان می دهد.