رکود مسکن به معنای عدم افزایش قیمت نیست. قیمت حقیقی مسکن در شرایط رکود افزایش ندارد اما قیمت اسمی متفاوت است. قیمت بازار درواقع قیمت اسمی و معاملات براساس آن انجام شده است. وقتی تورم در اقتصادی وجود دارد، قیمت اسمی هم متورم می شود. قیمت حقیقی زمانی افزایش پیدا می کند که رشد قیمت اسمی از تورم بیشتر شود. در دوره رکود رشد قیمت مسکن از میزان تورم کمتر می شود اما این به معنای عدم افزایش نیست. ممکن است تورم به 40 درصد برسد اما مسکن 30 درصد گران شود.

 

برخلاف انتظارها، در سال جاری کاهش قیمت حقیقی مسکن رخ نداده و افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته نزدیک و معادل تورم بوده است. چرا؟ رشد قیمت مسکن تابع دلایل بسیاری است اما چند دلیل عمده وجود دارد. رشد قیمت تنها محدود به بازار مسکن نبوده است. در بازار سهام، خودرو و در بازار ارز و سکه هم قیمت ها رشد کرده است. چند عامل به این مسئله دامن زده است. نخستین عامل، تحریم است. تحریم ها منابع ارزی دولت را محدود کرده بود و با شدت گرفتن آن تنگنای مالی دولت هم بیشتر شد. عامل دوم، همه گیری بیماری کروناست که تولید ناخالص داخلی در هم کشورها از جمله ایران را به زیر صفر کشاند. انتظارات نسبت به اقتصاد با همه گیری کرونا منفی شد و درآمدهای خانوار تحت تاثیر این انتظارات منفی قرار گرفت. کاهش درآمدهای نفتی به دلیل تحریم و کاهش صادرات غیرنفتی به دلیل کرونا درآمدهای دولت را به شدت کاهش داده است.

 

عامل سوم، کاهش نرخ بهره بانکی با تصمیم بانک مرکزی است. تحلیل نادرست یا درست بودن این سیاست از حوزه تخصص من خارج است اما اثر کاهش نرخ بهره بانکی افزایش قیمت در بازارهای دیگر مثل سهام و مسکن است. مردم با کاهش نرخ بهره تصمیم گرفتند به جای سپرده گذاری بلند مدت در بانک ها منابع خود را به بازارهای دیگر از جمله مسکن و سهام ببرند. درحالی که در بازار مسکن حجم تقاضای مصرفی کاهش یافته بود، تقاضای سوداگرانه ای به بازار به منظور حفظ ارزش پول در مقابل تورم وارد شد. همه این عوامل دست به دست هم داد تا قیمت در بازار کاهش پیدا نکند اما با شیب شدیدی که در سال 96 و 97 شاهد آن بودیم هم، رشد قیمت محقق نشود.

 

اکنون دولت تلاش می کند با اجرای طرح مالیات بر خانه های خالی مسکن را از یک کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل کند. در تحلیل این تصمیم باید درباره تقاضای مصرفی وسوداگرانه مسکن با احتیاط صحبت کند. مسکن همیشه هر دوجانبه را دارد. حتی خانواری که صرفا برای استفاده شخصی خانه می خرد، از بعد سرمایه گذاری هم به آن نگاه می کند. یک خانواده باید از بخشی از هزینه های دیگر صرفه نظر کند با این تصور که منابع خود را در بخش مسکن سرمایه گذاری کرده که پس انداز نسلی هم به شمار می رود. علاوه بر این صاحبخانه بودن یک خانوار، از آن در مقابل تورم محافظت می کند و به استقلال و اعتبار اجتماعی آن کمک می کند. بنابراین هیچ گاه نمی توان مسکن را یک کالای مصرفی صرف دانست. مسکن در مصرفی ترین حالت  یک بعد سرمایه ای در خود دارد. بنابراین هیچ طرحی زداینده این بعد از مسکن نیست. با این حال قوانین می تواند سوداگری در مسکن را کاهش دهد تا افرادی که به دنبال سودهای کوتاه مدتند از بازار خارج شوند. می توان با اعمال قانون و مالیات جلوی معاملاتی از این دست را گرفت. در دنیا روش هایی برای جلوگیری از معاملات سوداگرانه وجود دارد. در دنیا هرکس ملکی را خریداری کند نسبت به سودی که تسهیل می کند مالیات می دهد. این مالیات بر عایدی سرمایه می تواند به محدودیت تقاضای سوداگرانه در بازار بینجامد اما مالیات گرفتن از افزایش قیمت مسکن مالیات گرفتن درست نیست. در واقع آنچه باید از آن مالیات گرفت سود است نه قیمت. باید اثر تورم را خارج کرده و از سودی که باقی مانده مالیات گرفت. ضمن اینکه مالیات را باید به گونه ای طراحی کرد که سوداگران و معامله گرانی که می خواهند به سرعت از بازار خارج شوند را شامل شود، نه خانواری که می خواهد برای مصرف خود خانه بخرد.

 

نکته دیگری که می تواند به تقاضای سوداگرانه در بازار یا انباشت خانه های خالی پایان دهد، عوارض نگهداری از خانه است. عوارضی که شهرداری در ایران از خانه ها دریافت می کند، نسبت به نُرم جهانی آن بسیار پایین است. افراد خانه یا زمین را خریداری می کنند و بدون استفاده نگهداری می دارند.  این درحالی است که خانه و زیرساخت های آن هزینه ای دارد و مقابل خدماتی که ارائه می شود، باید پول پرداخت. اگر عوارض و مالیات به گونه ای طراحی شود که هزینه نگهداری از خانه برای افراد افزایش پیدا کند، تقاضای سوداگرانه محدودتر می شود.

 

مالیات بر خانه های خالی از طرح هایی است که مدت هاست نام آن به میان آمده است. مشکل جدی در اجرای این طرح شناسایی خانه های خالی است. برای اجرای درست آن باید منتظر سامانه ای بود تا امکان شناسایی را فراهم کند. هدف اصلی این مالیات که عدم راکد شدن سرمایه و اجاره املاک خالی است درست است اما در قانون انتظاراتی مطرح می شود و باید دید در مرحله اجرا تا چه اندازه امکان عمل به این انتظارات وجود دارد. به نظر می رسد با توجه به مسائل اجرای طرح مالیات بر خانه های خالی، تغییر عوارض شهرداری راه حل بهتری است. وقتی نگهداری از خانه هزینه بالایی دارد، افراد انگیزه بیشتری برای اجاره دادن آن پیدا می کنند. اما مهم تر از همه، تلاش برای کاهش قابل توجه تورم است که همه بازارها از جمله مسکن را هم درگیر کرده است.