گزارش نهادهای رسمی از وضعیت بازار مسکن در تیرماه گویای کاهش تعداد معاملات است. از سوی دیگر گزارش های میدانی رسانه ها از احتمال شکست قیمت در بعضی مناطق تهران خبر می دهد. اکنون سوال این است که تا چه اندازه احتمال شکست قیمت ها و کاهش قیمت مسکن در بازار خرید و اجاره وجود دارد؟

 

بهتر است در توصیف وضعیت بازار مسکن به جای شکست قیمت از چرخش روند بازار استفاده کنیم. بازار مسکن همواره با چرخه های منظمی از دوره های رونق و رکود رو به رو شده است. پیش بینی می شد که دوره رونق در نیمه اول سال 98 پایان پیدا کند و به دوره رکود بازار وارد شویم که با کاهش حجم معاملات و توقف رشد قیمت ها همراه است.

 

اینکه رشد قیمت ها به طور نسبی در دور رکود کاهش پیدا کند، به مفهوم کاهش قیمت های اسمی موجود نیست. در واقع این قیمت های حقیقی است که کاهش پیدا می کند. مسکن در مقایسه با تورم از رشد کمتری برخوردار است اما ممکن است رشد قیمت ها اگر در سال گذشته 100 درصد بوده، به 20 درصد یا صفر یا 10- درصد برسد. میزان رشد قیمت مسکن به عوامل متعدد بستگی دارد و قابل پیش بینی نیست و علاوه بر تورم به دیگر پارامترهای موثر در بازار هم بستگی دارد. نکاتی که باید به آن توجه کرد این است که به ندرت شاهد کاهش قیمت های اسمی مسکن بوده ایم. قیمت ها به وضعیت سابق باز نمی گردد.

 

روند بازار اجاره مسکن را باید مجزای از بازار خرید و فروش تحلیل کرد. طی دو سال گذشته قیمت مسکن به طرز چشم گیری افزایش یافته و شاید سه برابر شده است اما در شهر تهران، اجاره مسکن به نسبت رشد قیمت، رشد نکرده است. هرچند اجاره در درازمدت از قیمت مسکن اثر می پذیرد و در نهایت با آن هماهنگ می شود اما اکنون این عدم افزایش توان خرید خانوار است که باعث شده اجاره در کوتاه مدت هماهنگ با رشد قیمت مسکن، رشد نکند.  به طور معمول بازار اجاره با تاخیر هماهنگی خود با رشد قیمت مسکن را نشان می دهد و با توجه به این بعید است که میزان اجاره کاهش پیدا کند اما نکته مهم، قیمت های هیجانی است که مالکان طی یکی دوماه اخیر برای اجاره مطرح کرده اند و به طور حتم، این هیجان زدگی از بازار رخت بر بسته و اجاره های هیجانی کاهش پیدا می کند.