چرا خانه گران می شود؟

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بازارهای مالی(ایستانیوز)،قیمت مسکن رو به افزایش است و گویا هیچ سدی برای آن وجود ندارد. متوسط قیمت  خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در بنگاه های معاملات ملکی تهران در مردادماه 23.1 میلیون تومان بود درحالیکه این رقم در تیرماه به 19.3 میلیون تومان می رسید. هم چنین در دومین ماه از تابستان سال جاری، بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک تهران ثبت شده که رقم آن 52 میلیون و 820 هزار تومان است. در مردادماه کمترین متوسط قیمت معاملاتی برای واحدهای مسکونی هم در منطقه 18 تهران ثبت شده که رقم آن به 9 میلیون و 750 هزار تومان می رسد. این یعنی قیمت یک متر خانه در منطقه 18 تهران در مردادماه سال 98، 63 درصد کمتر از مردادماه 99 بوده است و قیمت هر متر خانه در منطقه یک تهران در مردادسال جاری، 87 درصد بیشتر از مرداد سال گذشته است.

 

 درواقع در مردادماه سال گذشته، یک متقاضی مسکن می توانست با 600 میلیون تومان یک خانه 100 متری در منطقه 18 تهران خریداری کند و قیمت یک خانه 100 متری در منطقه یک تهران هم در مردادماه سال گذشته به 2 میلیارد و 900 میلیون تومان می رسید. در مردادماه سال گذشته قیمت یک واحد آپارتمان در منطقه 18 تهران با متراژ 40 متر، به 240 میلیون تومان می رسید و این کمترین بودجه برای خرید یک خانه بود اما اکنون برای خرید یک آپارتمان 40 متری در این منطقه باید نزدیک به 400 میلیون تومان هزینه کرد. برای خرید یک آپارتمان 100 متری در منطقه یک تهران هم براساس متوسط قیمت اعلام شده در مردادماه هم، باید بیش از 5 میلیارد و 200 میلیون تومان پول داشت.  

 

در تازه ترین گزارش از وضعیت بازار مسکن، تنها درصد رشد قیمت کاهش یافته است. بانک مرکزی در پایان نیمه نخست شهریورماه سال جاری از رشد متوسط قیمت تا 23.5 میلیون تومان خبر داده است که نسبت به رقم مشابه در مردادماه تنها 1.9 درصد رشد را نشان می دهد.

 

 بانک مرکزی در تحلیل گزارش خود نوشته نشانه هایی از بازگشت آرامش به بازار مسکن آشکار شده که گویای پایان یافتن دوره تلاطم اخیر این بازار است چراکه با گذشت 15 روز از ماه جاری، تجربه ماه گذشته در شهریور تکرار نشده و متوسط قیمت به جای رشد چند میلیون تومانی کمتر از 2 درصد رشد کرده است.  هم چنین در این گزارش اعلام شده  روند افت معاملات ادامه دارد چراکه میزان معاملات در شهریورماه در نیمه نخست، 37.7 درصد نسبت به مدت مشابه ماه قبل کمتر شده است.

 

گرانی این روزهای مسکن در تاریخ این بازار بی سابقه به نظر می رسد اما تحلیل گران و پژوهشگران این دوره گرانی را هم، در ادامه چرخه های رونق و رکود مسکن می دانند. چرخه هایی که در سال های گذشته از جمله دهه های 70، 80 و 90 پیامد نوسان در متغیرهای مشخصی بوده است.

 

بررسی ها نشان می دهد که رشد جمعیت شهری، درآمد خانوارها، نرخ بیکاری، متوسط هزینه برای تولید یک متر مربع بنا، تورم انتظاری، نابرابری درآمد، رشد درآمدهای نفتی، نقدینگی و نرخ ارز موثرترین متغیرها در الگوی قیمت مسکن ایران است و هر زمان که یکی از این متغیرها دچار نوسان شده، به اندازه سهم خود، بازار مسکن را هم متلاطم کرده است.

 

*ضریب جینی

 

در بازار مسکن، نابرابری بیشتر درآمد و کاهش قدرت خریدِ کم درآمدها و میان درآمدها باعث می شود واحدهای مسکونی بیشتری توسط افراد پردآمد خریداری شده و در نتیجه نرخ واحدهای مسکونی خالی افزایش پیدا کند. در این میان، افزایش درآمد خانوارهای ثروتمند قیمت تعادلی مسکن را بالاتر می برد چراکه قیمت در بازار املاک و دارایی مسکن تعیین می شود و در نتیجه، نسبت قیمت مسکن به درآمد با افزایش نابرابری درآمد، بالا می رود. هم چنین افزایش نابرابری درآمد یا به دلیل افزایش درآمد دهک های بالای درآمدی است یا به دلیل کاهش درآمد دهک های پایین درآمدی رخ می دهد. درواقع افزایش نابرابری درآمد، قیمت کالاهای مصرف شده توسط فقرا را افزایش می دهد و عملکرد ثروتمندان  در بازار مسکن بر روی تقاضای مسکن افراد کم درآمد تاثیر دارد.

 

*درآمد نفتی

 

تحولات بازارهای جهانی نفت از عوامل برونزایی است که بازار مسکن در کشورهای صادرکننده نفت را متاثر می کند. براساس نظریه بیماری هلندی، با افزایش درآمدهای نفتی به علت تزریق پول نفت به اقتصاد، بازار مسکن با افزایش تقاضای افراد مواجه شده و دولت نیز با واردات نمی تواند از آثار تورمی آن جلوگیری کند. در این حالت که اطمینان سرمایه گذاری در سایر بخش های اقتصاد پایین می آید، خرید و احداث مسکن نوعی سرمایه گذاری مطمئن به حساب می آید و مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای تبدیل می شود. دیگر نکته اینکه در ایران به طور عمده مسیر اثرگذاری سیاست مالی از نوسان های درآمدهای نفتی می گذرد. یعنی با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیرمبادله ای می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود.

 

*بازارهای رقیب

 

هر اندازه بازدهی بازارهای رقیب بیشتر شود، از تقاضا برای میزان مسکن کاسته می شود. از آنجا که مسکن علاوه بر مصرف جنبه سرمایه گذاری هم دارد، قیمت سایر دارایی ها بر تقاضای آن اثرگذار است. بنابراین قیمت سکه، شاخص سهام، بازدهی نرخ ارز هم به عنوان متغیرهایی با اثر منفی بر قیمت مسکن در نظر گرفته می شود.

 

اما در ایران کدام متغیرها وزن بیشتری در رشد قیمت مسکن داشته است؟ پژوهشگران در یک بررسی وضعیت بازار و 9 متغیر را بر قیمت مسکن در سال های 75 تا 96 بررسی کرده اند. آن ها در بررسی خود به این نتیجه رسیدند که نرخ رشد شهرنشینی بیشترین اثر را بر افزایش قیمت مسکن داشته و تعدیل جمعیت مثل تغییر حجم و ساختار آن باید مورد توجه سیاستگذاران قرار بگیرد. اثر درآمد خانوارها به جز تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه گذاری عظیمی را در بازار مسکن ایجاد کرده است و توسعه نامتعادل شهرها به تراکم جمعیت شهرنشینی در بعضی بخش ها منجر شده که همین زمینه نوسان قیمت مسکن و رشد افسارگسیخته آن را فراهم می کند. رونق فعالیت های اقتصادی در مناطق کم برخوردار برای تعادل قیمت مسکن باید مورد توجه سیاستگذاران قرار بگیرد   تا اثر نابرابری درآمد بر دسترسی به مسکن کاهش پیدا کند و ثبات به بازار بازگردد.