پیش‌بینی آینده بازار مسکن با تعیین تکلیف نرخ بهره

 بیش از کاهش قیمت‌ها، رکود و کاهش حجم معاملات انتظار بازار مسکن را می‌کشد. پیش‌بینی درباره قیمت مسکن همیشه دشوار است چراکه در شرایط فعلی، وضعیت اقتصاد مبهم و پر ریسک به نظر می‌رسید. اگر افزایش نرخ ارز و شرایط تورمی کنونی تداوم داشته باشد، خواه‌ناخواه بازار به سمت بالا حرکت می‌کند اما به‌طور طبیعی شیبی که در چند ماه گذشته داشته است را تجربه نخواهد کرد. حجم معاملات هم با بالا رفتن اندک قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند چراکه توان خانوار متناسب با افزایش قیمت مسکن بیشتر نشده است.

 

افزایش قیمت ارز قیمت نهاده‌های مسکن را بالا می‌رود. افزایش نرخ ارز درواقع ازاین‌جهت بر قیمت مسکن اثرگذار است اما باید در نظر داشت که افزایش قیمت دلار همراه با تورم عمومی که کاهش ارزش پول ملی را به دنبال دارد، قیمت اسمی کالاهای سرمایه‌ای را بیشتر می‌کند. از این منظر همبستگی بین افزایش قیمت ارز و مسکن وجود دارد اما این همبستگی متناظر نیست و این‌طور نیست که با افزایش قیمت یکی دیگری نیز به‌طور متناسب و با همان نسبت گران شود. این گرانی هم البته هم‌زمان نخواهد بود. افزایش قیمت دلار مقدم بر افزایش قیمت ارز است و پس از مدتی افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن اثر می‌گذارد. بازار دلار بازار واکنش‌های فوری و آنی است اما در بازار مسکن اثرگذاری متغیرها از زمان تصمیم خریدار به خرید تا تحقق معامله طول می‌کشد. از سوی دیگر وقتی بازار هیجانی می‌شود، سوداگران ترجیح می‌دهند سرمایه را در بازار ارز و طلا به جریان درآوردند تا مسکن.

 

متغیر مؤثر دیگر که تا تکلیف آن مشخص نشود، پیش‌بینی درباره وضعیت مسکن دشوار خواهد بود، نرخ بهره است. باید دید بانک مرکزی برای حل مشکلات فعلی اقتصاد چه سیاستی را در قبال نرخ بهره در پیش می‌گیرد. اگر بانک مرکزی تصمیم بگیرد سیاست انقباضی برای تورم داشته باشد، باید نرخ بهره را بالا ببرد و فشار نرخ بهره بازار مسکن را به سمت رکود پیش می‌برد. از سوی دیگر اگر سیاست بانک مرکزی کاهش نرخ بهره بانکی باشد، بازار مسکن رونق می‌گیرد.  بانک مرکزی هنوز دراین‌باره تعیین تکلیف نکرده است. بازار مسکن در دوره‌هایی کاهش قیمت پس از اوج را تجربه کرده است اما با توجه به شرایط تورمی که در کشور حکم فرماست، تورم غالب بر دیگر متغیرهاست. فروشندگان به‌طورمعمول درشرایط بعد از اوج در قیمت‌های گذشته ایستادگی می‌کنند اما پس از مدتی با تورم جدید این گپ را پر می‌کنند. با توجه به شرایط فعلی به نظر می‌رسد در رکود قیمت حقیقی مسکن یعنی قیمت اسمی منهای تورم کاهش پیدا کند اما قیمت اسمی که معامله بر اساس آن انجام می‌شود مشمول این کاهش نخواهد شد.