۳ نکته درباره آینده مسکن

1.در تحلیل های قبلی به این اشاره کردم که دستاوردهای برجام و اثرگذاری آن بر اقتصاد کلان است که می تواند بازار مسکن را هم به حرکت در آورد قاعدتا باید رونق بازار مسکن در سال 95 و با تصویب برجام آغاز می شد اما به دلیل عدم تحقق انتظارات اولیه از این توافق در فضای اقتصادی، رونق بخش مسکن با شش ماه تاخیر آغاز شد و از شهریورماه سال 96، مسکن با خیز ملایم شروع به حرکت کرد. این حرکت در مهر و آبان و تا پایان سال ادامه پیدا کرد اما از 15 اسفند ماه سال 96 تا پایان فروردین ماه به دلیل شرایط ویژه مربوط به آغاز سال نوی خورشیدی، بازار کمی اُفت کرد. در اردی بهشت ماه دوباره رونق به بازار مسکن بازگشته است هرچند خروج ایالات متحده آمریکا از برجام از اوج گیری منحنی کم می کند. به هرحال در سال پیش رو و سال 98 بازار مسکن به رکود باز نخواهد گشت و با توجه به سرمایه گذاری هایی که انجام شده بروز دوباره رکود محتمل نیست.

 

تبدیل متقاضیان مسکن به متقاضیان موثر به مرور در بازار پیش می رود در مراحل اولیه در شهریورماه دامنه فروش مسکن های با ویژگی خاص و در محدوده های خاص شکل گرفته و تا اردی بهشت ماه گسترده شده است. به طور معمول در  ماه های آغازین رونق خرید خانه های ارزان قیمت و کوچک رونق می گیرد. مصرف کنندگان واقعی مسکن خرید این خانه ها را آغاز می کنند که شامل خانه هایی با سال ساخت بیش از 5 هم می شود. همزمان با خرید خانه های کوچک دارندگان این خانه ها هم برای تبدیل به احسن کردن مسکن تلاش می کنند که منجر به رونق خرید و فروش خانه های بزرگتر و گران تر می شود.

 

2.در طرح بازسازی بافت فرسوده قرار نیست به عرضه مسکن کمکی شود. بافت فرسوده یک طرح و برنامه دائمی و یک وظیفه بر دوش شهر است. در تهران 700 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده داریم که اگر در یک سال 100 هزار واحد را بازسازی کنیم، به معنای رسیدن به 600 هزار بافت فرسوده نیست چراکه هر سال به تعداد واحدهای فرسوده اضافه می شود. اگر برنامه بازسازی بافت فرسوده به هر دلیلی تعطیل شود، به انباشت بافت فرسوده می رسیم و نمی توان در عرض 7 سال با کم کردن هر سال 100 هزار واحد از این بافت، حتی به 200 هزار بافت فرسوده رسید چه رسد به نوسازی همه واحدها.

 

3.رونق در بازار مسکن با افزایش در چهار بخش تشدید می شود. درواقع افزایش هماهنگ قیمت، معامله، تولید و سرمایه گذاری به رونق مسکن می انجامد. افزایش خرید خانه های کوچک به معنای رونق معاملات خانه های بزرگتر است و رونق معاملات خانه های کلنگی به معنای افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن است. با افزایش معامله خانه هایی با متراژ 60 تا 70 متری با قیمت 3 تا 3.5 میلیون برای هر مترمربع نوید رونق معاملات خانه هایی با متراژ بالاتر و قیمت بیشتر را هم می دهد.